Il mercato delle aste immobiliari in Sardegna cambia prospettiva e supera definitivamente l’immagine di settore legato esclusivamente alla speculazione. I dati del 2025 evidenziano una trasformazione strutturale, con una crescita del valore degli immobili e una partecipazione sempre più ampia e qualificata.

Secondo il report regionale sulle aste immobiliari, elaborato da Lino Mura delle agenzie Brili e Brilas di Olbia, su consulenza di Mirko Frigerio, uno dei massimi esperti a livello nazionale del mondo degli Npl (i crediti deteriorati) e le aste immobiliari, presidente RESCUE, nel 2025 in Sardegna sono stati censiti 2.083 lotti, per una base d’asta complessiva superiore ai 410 milioni di euro, con un’offerta minima aggregata pari a oltre 318 milioni. 

Un mercato ampio e articolato, dominato dalle esecuzioni immobiliari, ma caratterizzato da una forte polarizzazione del valore: appena 45 lotti sopra il milione di euro concentrano quasi il 50% del controvalore complessivo. 

Gallura protagonista: Arzachena e Olbia ai vertici regionali

Sul piano territoriale emerge con forza il ruolo della Gallura, che si conferma una delle aree più dinamiche e ad alta intensità di valore.

Arzachena guida la classifica regionale per controvalore, con oltre 63,8 milioni di euro distribuiti su 80 lotti, mentre Olbia si posiziona tra i principali poli con circa 39,1 milioni e 150 aste celebrate. Seguono Cagliari e Quartu Sant’Elena. Il profilo del mercato resta fortemente orientato al residenziale: gli appartamenti sono 912, le ville 71, mentre le altre tipologie a maggiore frequenza sono i lotti edificabili (373) e i fabbricati per attività agricole (159). La fotografia per macro-classe mostra che il residenziale pesa il 47,9% del totale; il segmento industriale/produttivo si ferma al 2,4% dei lotti ma supera il 7,3% del valore, segnale di ticket medi molto più alti.

Numeri che riflettono la forte attrattività del mercato immobiliare gallurese, dove la presenza di immobili di pregio, seconde case e asset legati al turismo di fascia alta incide in modo determinante sui valori. La fascia costiera del nord-est Sardegna continua, infatti, a intercettare gli immobili più rilevanti per dimensione economica, confermando una tendenza già consolidata negli ultimi anni.

“A Olbia le aste immobiliari registrano numeri di partecipanti sempre crescenti, che portano inevitabilmente a un aumento crescente del valore di aggiudicazione – sottolinea Lino Mura, titolare dell’agenzia immobiliare Brili di Olbia ed estensore del report sulle aste immobiliari -. La poca esperienza da parte di partecipanti alle aste sta portando sempre più spesso a registrare dei fenomeni dove l’aggiudicazione degli immobili è a un valore superiore rispetto a immobili che possono collocarsi sul libero mercato. Un esempio concreto che posso fare e che si è registrato recentemente è quello di un bilocale in zona viale Aldo Moro ad Olbia, venduto sul libero mercato a 128 mila euro, arredato e senza ulteriori costi, contro un immobile identico non arredato con costi aggiuntivi di procedura venduto per 142 mila euro. Quindi il mondo delle aste è sicuramente interessante, ma il fai da te rischia di pregiudicare la bontà delle operazioni”. 

Brili si occupa del libero mercato ma è profondo conoscitore del mercato delle sofferenze bancarie (NPL) grazie alle più che decennale collaborazione con le più importanti società del settore. Il mercato delle aste giudiziarie in qualche modo condiziona anche quello del libero mercato, perché sempre più persone prendono in considerazione l’acquisto di un immobile nelle aste.

Le aste distribuite lungo l’anno evidenziano una stagionalità molto netta. Il picco di attività si concentra in luglio con 268 lotti, seguito da novembre con 241. Agosto risulta quasi fermo (qui pesa la ridotta attività dei tribunali per la pausa estiva) con appena 2 lotti, mentre dicembre è il mese con il maggior valore aggregato, pari a 64,5 milioni di euro.

Aste sempre più vicine al mercato reale

Uno degli elementi più significativi che emerge dall’analisi riguarda il cambiamento di percezione delle aste. Non più un mercato parallelo o marginale, ma sempre più un segmento integrato nel sistema immobiliare. A Olbia, in particolare, si registra una crescita del numero di partecipanti alle aste, con effetti diretti sui prezzi di aggiudicazione. In diversi casi, il valore finale degli immobili arriva a superare quello di beni analoghi collocati sul libero mercato.

Un segnale chiaro di maturazione del settore, dove la competizione tra acquirenti spinge verso una maggiore valorizzazione degli asset e riduce progressivamente le opportunità di acquisto a prezzi fortemente ribassati. Il report evidenzia comunque una forte polarizzazione. Da un lato, quasi il 43% dei lotti si colloca sotto i 50 mila euro, ma rappresenta meno del 5% del valore complessivo. Dall’altro, pochi immobili di fascia alta determinano gran parte del mercato.  In questo contesto, la Gallura si distingue proprio per la presenza di asset ad alto valore, come ville e immobili turistici, che contribuiscono a innalzare la media regionale. La crescita del mercato delle aste porta con sé anche nuove sfide. Se da un lato aumenta l’attrattività per investitori e privati, dall’altro diventa sempre più necessario affrontare il settore con competenze specifiche. L’analisi evidenzia infatti come la partecipazione non sempre consapevole possa portare a dinamiche distorsive, con aggiudicazioni superiori ai valori di mercato.

Un settore in evoluzione

Nel complesso, il 2025 segna un punto di svolta. Le aste immobiliari in Sardegna non rappresentano più solo un’opportunità residuale, ma un segmento strutturato e in crescita, capace di influenzare l’intero mercato immobiliare.

In questo scenario, Olbia e Arzachena si confermano tra i territori guida, non solo per numero di operazioni, ma soprattutto per valore e qualità degli immobili. Un’evoluzione che riflette la trasformazione del mercato immobiliare sardo, sempre più integrato con le dinamiche nazionali e internazionali, e che vede nella Gallura uno dei suoi principali motori di sviluppo.

@Redazione Sintony News